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SUMMARY
임대차 계약이 끝났는데도 세입자가 짐을 빼지 않거나, 경매로 낙찰받은 건물에 전 소유자 측이 버티고 있는 상황이 있습니다.
이럴 때 '명도소송을 해야 한다'는 말은 알겠는데, 실제로 얼마가 들고 어떤 순서로 진행해야 하는지가 막막하게 느껴지죠.
비용 걱정에 소송을 미루다 보면 점유 기간이 길어지고, 그사이 발생하는 차임 상당 손해금(불법 점유 기간의 손해)은 고스란히 집주인 몫이 됩니다.
명도소송 변호사 선임 비용은 항목을 알면 예측할 수 있고, 절차를 알면 불필요한 단계를 줄일 수 있습니다.
이번 글에서는 명도소송 변호사 선임 비용의 항목별 구성, 인도명령과의 선택 기준, 그리고 절차별 실무 대응 방법을 순서대로 살펴보겠습니다.
명도소송 변호사 선임 비용은 크게 세 가지 축으로 나뉩니다.
첫째, 착수금입니다.
둘째, 성공보수입니다.
셋째, 인지대·송달료 등 실비 소송비용입니다.
착수금은 사건을 수임하는 시점에 지급하는 비용으로, 사건의 난이도·부동산 가액·점유자 수에 따라 달라집니다. 2026년 기준 단순 명도 사건은 100만~300만 원대가 일반적이지만, 점유자가 복수이거나 임차권 분쟁이 얽혀 있으면 범위가 넓어질 수 있습니다.
성공보수는 판결 또는 조정으로 명도를 달성했을 때 추가로 지급하는 보수입니다. 부동산 인도 가액(시가 또는 차임 기준)의 일정 비율로 약정하거나, 정액으로 약정하는 두 가지 방식이 혼용됩니다.
인지대는 소장에 붙이는 수수료로, 소가(소송 목적물 가액)에 비례해 산정합니다. 명도소송의 소가는 부동산 시세의 일정 비율로 계산하기 때문에, 건물 가액이 높을수록 인지대도 올라갑니다.
송달료는 법원이 상대방에게 서류를 보내는 비용으로, 수십만 원 수준입니다. 인지대와 송달료는 대법원 전자소송 시스템에서 미리 확인할 수 있습니다.
강제집행(인도집행)까지 진행할 경우 집행관 수수료와 노무비가 별도로 발생합니다. 짐의 양·건물 규모에 따라 수십만~수백만 원이 추가될 수 있으므로 미리 예산에 넣어두는 것이 좋습니다.
| 비용 항목 | 발생 시점 | 산정 기준 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 착수금 | 수임 시 | 사건 난이도·부동산 가액 | 결과와 무관하게 지급 |
| 성공보수 | 명도 완료 시 | 인도 가액 비율 또는 정액 | 약정 방식 확인 필수 |
| 인지대 | 소장 제출 시 | 소가(부동산 시세 기준) | 전자소송 시 10% 감면 |
| 송달료 | 소장 제출 시 | 당사자 수·심급 수 | 수십만 원 수준 |
| 강제집행 비용 | 집행 신청 시 | 집행관 수수료·노무비 | 짐 규모에 따라 상이 |
명도소송에서 승소하면 소송비용 상환 청구가 가능합니다. 법원은 판결 주문에서 '소송비용은 피고 부담'이라는 내용을 기재하고, 별도로 소송비용액 확정 신청을 통해 인지대·송달료 등을 상대방에게 청구할 수 있습니다.
다만 변호사 보수 전액이 상환되는 것은 아닙니다. 법원이 인정하는 변호사 보수는 대법원 규칙에서 정한 기준액 범위 안에서 산정되므로, 실제 약정 금액과 차이가 날 수 있습니다. 이 점은 미리 알아두시는 것이 좋습니다.
경매로 부동산을 낙찰받은 선생님이라면, 명도소송 전에 인도명령을 먼저 검토해야 합니다.
인도명령은 민사집행법 제136조에 따라, 경락(낙찰) 대금을 완납한 날로부터 6개월 이내에 신청할 수 있는 간이 절차입니다.
소장을 내고 변론 기일을 기다리는 정식 명도소송과 달리, 인도명령은 법원이 심문 절차를 거쳐 결정문을 발령하며 이 결정을 집행권원으로 바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 통상 수주 이내로 결정이 나는 경우도 있어 속도 면에서 유리합니다. 자세한 조문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다.
단, 대항력 있는 임차인(전입신고·확정일자를 갖춘 임차인)이나 유치권을 주장하는 점유자가 있는 경우에는 인도명령이 받아들여지지 않을 수 있어, 이 경우에는 명도소송으로 전환해야 합니다.
아래 중 하나라도 해당된다면 명도소송이 필요한 상황입니다.
인도명령은 절차가 짧은 만큼 변호사 선임 없이 직접 신청하는 사례도 있습니다. 하지만 점유자가 이의를 신청하거나 대항력 다툼이 생기는 순간 전문가 조력 없이 대응하기가 어려워집니다.
명도소송은 1심만 해도 통상 수개월이 소요되고, 상대방이 항소하면 기간이 더 길어집니다. 그러나 판결 확정 후에는 강제집행을 통해 실력으로 부동산을 인도받을 수 있습니다.
비슷한 상황이라면 이 단계에서 전문가 확인을 거치는 것이 시행착오를 줄입니다.
명도소송을 제기하기 전에 증거를 정리해두는 것이 소송 기간을 단축하는 데 결정적입니다.
임대차 계약서, 계약 만료 통보 문자·내용증명, 건물등기부등본, 점유 현황 사진·영상을 사전에 확보해두세요.
내용증명은 법적 효력보다 '퇴거 요청 사실'을 기록으로 남기는 데 의미가 있습니다. 이후 불법 점유 기간 동안의 차임 상당 부당이득 청구를 병합할 때 퇴거 요청 시점이 중요한 기준이 됩니다.
건물 가액 증명을 위해 공시지가 확인서나 감정평가서가 필요한 경우도 있으므로, 변호사와 수임 단계에서 미리 체크리스트를 점검하는 것이 좋습니다.
법원은 명도 사건에서 조정을 시도하는 경우가 많습니다. 조정은 판결보다 기간이 짧고, 상대방이 자발적으로 이행할 가능성이 높다는 장점이 있습니다.
다만 조정 기일에서 퇴거 일정과 미납 차임 처리 방식을 합의할 때, 이행 기한을 명확히 특정하지 않으면 나중에 강제집행에서 문제가 생길 수 있습니다. 조정 조서에 '○년 ○월 ○일까지 인도'라는 날짜를 못 박는 것이 중요합니다.
조정이 불성립되면 다시 변론 절차로 돌아가 판결을 받게 됩니다. 판결이 확정되면 집행문을 부여받아 법원 집행관에게 강제집행을 신청합니다.
판결이 났다고 해서 점유자가 자동으로 나가지는 않습니다. 강제집행을 신청해야 집행관이 현장에 나와 실력으로 부동산을 인도받을 수 있습니다.
집행 당일 점유자가 없거나 저항하는 경우에는 경찰 입회를 요청할 수 있습니다. 집행 후 남겨진 동산(가구·물건)은 임의로 처분하면 손해배상 책임이 생길 수 있으므로, 보관 절차를 거쳐야 합니다.
불법 점유 기간 동안의 차임 상당 부당이득은 명도소송과 별개로 청구할 수 있고, 병합해서 함께 진행하면 소송 횟수와 비용을 줄일 수 있습니다.
명도소송 변호사 선임 비용은 착수금·성공보수·인지대·강제집행 비용으로 이루어져 있으며, 항목을 미리 파악하면 예산 계획이 한결 쉬워집니다.
경락 후 6개월 이내라면 인도명령으로 빠르게 처리하고, 그 외 상황이라면 명도소송으로 진행하되 차임 상당 부당이득 청구를 병합해 실질 회수를 극대화하는 방향을 검토해볼 수 있습니다.
점유 기간이 길어질수록 선생님의 손실이 커지는 구조이기 때문에, 절차 선택과 증거 확보를 빠르게 시작하는 것이 무엇보다 중요합니다.
명도소송 변호사 선임 비용이 부담스럽게 느껴지더라도, 빈 건물을 하루라도 더 일찍 돌려받는 쪽이 장기적으로 훨씬 유리한 경우가 많습니다.
상황이 복잡하거나 상대방이 버티는 기미가 보인다면, 끈질기고 집요하게 기필코 답을 찾아내겠습니다. 한 시라도 빠르게 부동산을 되찾고 싶으시다면 언제든 영웅의 문을 두드려주셔도 좋습니다.
소송비용 확정 결정을 통해 인지대·송달료 등 실비는 상대방에게 청구할 수 있습니다. 다만 변호사 착수금·성공보수 전액을 상대방이 부담하도록 하는 것은 어렵고, 대법원 규칙에서 정한 기준 범위 안에서만 인정됩니다. 승소하더라도 실제 지출 비용 전부가 돌아오지 않을 수 있다는 점을 감안해 두세요.
점유자가 스스로 떠났더라도 짐이 남아 있으면 법적으로 점유가 완전히 종료되지 않은 상태로 볼 수 있습니다. 이 경우 공시송달 방식으로 소장을 전달해 명도 판결을 받은 뒤 강제집행으로 남은 동산을 정리하는 절차를 밟는 것이 안전합니다. 임의로 짐을 버리면 재물손괴 책임이 따를 수 있습니다.
사건 복잡도와 상대방의 대응에 따라 달라지지만, 단순 명도 사건은 조정이 성립되는 경우 수개월 이내에 마무리되기도 합니다. 상대방이 다투거나 항소하면 1년 이상 걸리는 사례도 있습니다. 점유 기간이 길어질수록 차임 상당 손해가 누적되므로, 가능한 한 빠른 시점에 법적 절차에 착수하는 것이 유리합니다.
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