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[민사칼럼] 전세사기 변호사 선임비, 실제로 얼마인지 따져봤습니다

2026.10.22 조회수 924회

전세사기 변호사 선임비, 실제로 얼마인지 따져봤습니다

SUMMARY

  • 전세사기 변호사 선임비란 전세보증금 피해 사건을 의뢰할 때 변호사에게 지급하는 착수금과 성공보수의 합산 비용을 말합니다.
  • 2026년 기준 착수금은 통상 100만~300만 원 선에서 책정되고, 성공보수는 회수 금액의 5~15% 범위에서 사무소별로 달리 적용됩니다. 법률구조공단 지원 요건에 해당하면 비용 부담을 크게 줄일 수 있으므로, 선임 전에 반드시 확인이 필요합니다.

계약 당시엔 멀쩡해 보이던 집주인이 알고 보니 근저당이 집값을 훌쩍 넘긴 깡통전세였거나, 이미 경매가 진행 중인 물건에 묶여버린 경우가 있습니다.

보증금을 돌려받지 못한 채 이사도 못 하고, 새 집 계약금도 날릴 위기에 처한 상황이라면 가장 먼저 드는 생각이 '변호사를 써야 할까, 비용이 얼마나 들까'일 겁니다.

인터넷을 검색해 보면 착수금만 수백만 원이라는 글도 보이고, 무료 법률 지원을 받을 수 있다는 글도 섞여 있어서 무엇이 맞는 정보인지 가늠하기 어렵죠.

전세사기 사건은 피해 유형이 다양하고 사건의 복잡도에 따라 선임비 편차가 상당히 큽니다.

보증금 규모, 등기·경매 진행 여부, 피해자 수, 형사와 민사의 병행 여부에 따라 같은 '전세사기'라도 투입되는 업무량이 몇 배씩 달라지기 때문입니다.

따라서 막연하게 '비싸다·싸다'로 판단하기보다, 선임비가 어떤 항목으로 구성되고 어떤 기준으로 책정되는지를 먼저 이해하는 편이 실질적으로 도움이 됩니다.

이번 글에서는 전세사기 변호사 선임비의 구조와 사건 유형별 현실적인 비용 범위, 그리고 부담을 낮출 수 있는 방법까지 순서대로 살펴보겠습니다.

전세사기 변호사 선임비는 어떤 구조로 구성될까?

선임비를 구성하는 두 가지 축

변호사 선임비는 크게 착수금과 성공보수로 나뉩니다.

착수금은 사건을 맡기로 계약할 때 선지급하는 금액으로, 사건 결과와 무관하게 발생하는 비용입니다.

성공보수는 실제로 보증금을 회수하거나 소송에서 승소했을 때 추가로 지급하는 금액으로, 통상 회수 금액 또는 인용 금액의 일정 비율로 산정합니다.

착수금과 성공보수를 합한 총 선임비가 실제 선생님이 부담하게 되는 비용이므로, 상담 시 두 항목을 반드시 함께 확인해야 합니다.

인지대·송달료 등 별도 비용도 있다

선임비 외에도 소송을 제기할 때는 법원에 납부하는 인지대와 송달료가 발생합니다.

인지대는 청구금액에 비례해 산정되며, 예를 들어 보증금 1억 원 사건이라면 수십만 원 규모가 됩니다.

경매 신청이나 가압류·가처분을 병행할 경우 각 절차마다 별도 비용이 추가되므로, 초기 상담 때 전체 비용 목록을 항목별로 받아두는 것이 좋습니다.

형사 고소를 민사와 함께 진행하는 경우에는 형사 부분에 별도 착수금이 붙는 구조가 일반적이라는 점도 알아두시면 도움이 됩니다.

선임비는 변호사법상 자율화 체계다

2000년대 초 변호사 보수 기준표가 폐지된 이후, 선임비는 각 법률사무소가 자율로 책정합니다.

법무부와 대한변호사협회는 보수 기준을 강제하지 않으므로, 같은 사건이라도 사무소마다 금액 차이가 날 수 있습니다.

다만 성공보수를 과도하게 높게 책정하거나 착수금 반환 조건을 불리하게 정하는 계약서는 꼼꼼히 검토한 뒤 서명하는 것이 원칙입니다.

전세사기 변호사 선임비, 사건별로 얼마나 다를까?

사건 유형별 선임비 범위

아래 표는 2026년 기준 전세사기 관련 주요 사건 유형과 통상적인 비용 범위를 정리한 것입니다.

사무소·지역·사건 복잡도에 따라 실제 금액은 달라질 수 있으므로 참고 수치로 활용하시기 바랍니다.

사건 유형 착수금 범위 성공보수 범위 비고
전세보증금 반환 소송(단순) 100만~200만 원 회수액의 5~10% 임대차계약 종료 후 단순 미반환
경매 참여·배당이의 병행 200만~400만 원 회수액의 8~15% 근저당 초과 깡통전세 다수
형사 고소 + 민사 병행 300만~600만 원 합의액·회수액의 10~15% 사기죄 고소 병행 시 형사 별도
다수 피해자 공동 소송 1인당 50만~150만 원 회수액의 5~10% 공동 선임 시 1인당 분담액 감소

보증금 규모와 선임비의 상관관계

보증금 규모가 클수록 착수금이 높아지는 경향이 있지만, 반드시 비례하지는 않습니다.

변호사 입장에서 선임비는 단순히 청구액이 아니라 사건 처리에 투입되는 시간과 업무 복잡도를 기준으로 책정하기 때문입니다.

예를 들어 보증금 5,000만 원짜리 사건이라도 이미 경매가 개시되고 선순위 채권이 복잡하게 얽혀 있다면, 보증금 1억 원의 단순 반환 사건보다 더 많은 업무가 필요할 수 있습니다.

결국 전세사기 변호사 선임비의 높고 낮음보다 선임비 대비 기대 회수액의 비율이 합리적인지를 따져보는 것이 실질적인 판단 기준입니다.

공인된 법령 기준을 직접 확인하는 방법

임대차보호법·주택임대차보호법 등 전세사기 관련 핵심 법령은 국가법령정보센터에서 원문을 직접 조회할 수 있습니다.

특히 대항력·우선변제권 요건과 확정일자 효력 발생 시점은 선생님의 사건에서 배당 순위와 회수 가능성을 좌우하는 핵심 변수이므로, 상담 전에 미리 파악해 두면 대화가 훨씬 구체적으로 이루어집니다.

비슷한 상황이라면 이 단계에서 전문가 확인을 거치는 것이 시행착오를 줄입니다.

전세사기 변호사 선임비 부담을 줄이는 현실적인 방법은?

법률구조공단 지원 제도 활용

소득·재산 기준을 충족하는 전세사기 피해자는 대한법률구조공단을 통해 무료 또는 저비용으로 소송 지원을 받을 수 있습니다.

2023년 이후 전세사기 피해자 지원 특별법 시행으로 지원 범위가 확대되었으므로, 소득 기준이 다소 넘더라도 일단 신청해 보는 것이 좋습니다.

  • 대한법률구조공단 지원: 소득·자산 기준 충족 시 착수금·소송비용 대납 가능
  • 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터: 상담·법률 연계 지원
  • 지방자치단체 전세사기 피해 지원 조례: 지역별로 별도 지원금·법률비용 보조 운용
  • 대한변호사협회 법률구조재단: 저소득 피해자 무료 변론 연계

전세사기 변호사 선임비를 낮추는 협상 포인트

같은 빌라 피해자들이 여럿이라면 공동 선임을 검토해 볼 수 있습니다.

변호사 입장에서 동일 임대인·동일 물건에 대한 복수 사건은 업무 중복이 줄어들기 때문에, 1인당 착수금을 낮게 책정하는 경우가 실무에서 꽤 있습니다.

착수금을 낮추는 대신 성공보수 비율을 높이는 구조로 협의하는 방식도 초기 현금 부담을 줄이는 현실적인 방법입니다.

이 경우 성공보수 산정 기준(청구액 기준인지, 실제 회수액 기준인지)과 지급 시점을 계약서에 명확히 기재해 두어야 나중에 분쟁이 생기지 않습니다.

선임 전 체크리스트: 꼭 물어봐야 할 3가지

전세사기 변호사를 선임하기 전에 아래 세 가지는 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

첫째, 착수금 반환 조건 — 중도 해임 시 일부라도 돌려받을 수 있는지 확인합니다.

둘째, 성공보수 산정 기준 — 회수액 기준인지, 인용액 기준인지에 따라 실제 지급 금액이 크게 달라집니다.

셋째, 소송 외 절차 비용 포함 여부 — 가압류·경매·형사 고소 등 병행 절차의 비용이 선임비에 포함되는지 별도인지 항목별로 확인합니다.

이 세 가지를 사전에 명확히 해두면, 나중에 추가 청구나 의사소통 혼선을 방지할 수 있습니다.

정리하며

전세사기 변호사 선임비는 사건 유형과 복잡도, 법률구조 지원 여부에 따라 개인 부담이 크게 달라집니다.

2026년 기준으로 착수금 100만~300만 원, 성공보수 5~15% 범위가 일반적이지만, 이 수치를 기준으로 단순 비교하기보다 사건의 전체 그림을 먼저 파악하는 것이 순서입니다.

법률구조공단 지원 여부를 먼저 확인하고, 해당이 안 된다면 공동 선임이나 착수금·성공보수 구조 조정을 통해 초기 부담을 낮추는 방향을 검토해 보시기 바랍니다.

선임비가 아깝게 느껴지는 상황이라도, 회수 가능한 보증금을 홀로 대응하다 시효를 놓치거나 배당 순위에서 밀려나는 경우가 실무에서 적지 않습니다.

보증금 회수는 타이밍이 전부인 경우가 많습니다. 경매 개시나 재산 은닉이 진행되기 전에 움직이는 것이 가장 유리한 국면을 만드는 방법입니다.

선임비가 얼마인지보다 지금 어떤 절차를 얼마나 빠르게 밟아야 하는지가 더 중요한 질문일 수 있습니다.

한 시라도 빠르게 보증금을 되찾고 싶으시다면 언제든 영웅의 문을 두드려주셔도 좋습니다. 끈질기고 집요하게 기필코 답을 찾아내겠습니다.

자주 묻는 질문

Q1.전세사기 변호사 선임비, 소송에서 이기면 상대방에게 받을 수 있나요?

민사소송에서 승소하면 법원이 소송비용(인지대·송달료 등)의 일부를 상대방이 부담하도록 판결할 수 있습니다.
그러나 변호사 선임비 전액을 상대방에게 청구하는 것은 원칙적으로 인정되지 않고, 법원이 정한 소송비용액 산정 기준에 따른 일부만 인정됩니다.
실무상 실제 선임비와 법원이 인정하는 금액 사이에 차이가 나는 경우가 많으므로, 이 부분은 상담 시 구체적으로 확인해 두는 것이 좋습니다.

Q2.형사 고소만 하면 민사 선임비 없이 보증금을 돌려받을 수 있나요?

형사 고소는 수사기관이 임대인의 사기 혐의를 수사하는 절차로, 피해 보증금을 직접 돌려받는 수단이 아닙니다.
형사 절차에서 합의가 이루어지거나 피의자가 자발적으로 반환하는 경우도 있지만, 그렇지 않다면 민사소송이나 강제집행 절차가 별도로 필요합니다.
형사와 민사를 병행하면 압박 효과가 커질 수 있지만, 비용도 그만큼 늘어나므로 사건 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 중요합니다.

Q3.법률구조공단 지원을 받으면 변호사를 직접 선택할 수 없나요?

대한법률구조공단 지원을 받을 경우 공단 소속 변호사가 배정되는 방식으로 진행되며, 피해자가 직접 외부 변호사를 지정하는 것은 원칙적으로 어렵습니다.
다만 사건 복잡도가 높거나 공단 지원 기준에 해당하지 않는 경우라면, 사선 변호사를 선임하면서 지자체·HUG 등 다른 지원 제도를 병행 활용하는 방법을 검토할 수 있습니다.
어떤 경로가 선생님 상황에 맞는지는 초기 상담에서 정리해 두는 것이 가장 효율적입니다.

상담이 필요하시다면 대표번호 1668-2053로 편하게 문의해 주세요.

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